Stellen Sie sich vor, Ihr Traumhaus nimmt gerade Gestalt an, aber plötzlich steht der Bauträger am Rande des Bankrotts. Eine solche Situation ist für jeden Bauherren ein Albtraum. Doch gibt es Wege, sich dagegen abzusichern?

Bei der Realisierung eines Hausbauprojekts steht man oft vor der Wahl: Soll ein Bauunternehmen engagiert und das Grundstück selbst gesucht werden, oder bietet ein Bauträger das Rundum-sorglos-Paket an – von der Grundstücksbeschaffung bis zur Errichtung des Gebäudes, und das alles zu einem Festpreis.

Leider sind Fälle von Insolvenzen bei Bauträgern und Bauunternehmen keine Seltenheit mehr. Oftmals führen unerwartet hohe Kosten für Material, Energie und Gerätemiete dazu, dass Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten und ihre Liquidität verlieren.

Dies kann für Bauherren weitreichende Konsequenzen haben. Nicht nur, dass bereits geleistete Zahlungen verloren gehen können, auch das Bauprojekt kommt zum Stillstand. Die Suche und Beauftragung eines neuen Bauunternehmens bedeutet zusätzliche finanzielle und zeitliche Aufwände, die ursprünglich nicht eingeplant waren. In schlimmen Fällen kann dies sogar zur gänzlichen Einstellung des Bauvorhabens führen, wenn die finanzielle Belastung zu groß wird.

Allerdings sind Bauherren den Risiken einer Insolvenz ihres Bauträgers nicht völlig ausgeliefert. Es gibt durchaus Warnzeichen, die auf eine drohende Insolvenz hinweisen können, bevor es zu spät ist. Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands privater Bauherren (VPB), betont die Bedeutung des frühzeitigen Handelns in solchen Situationen. Im Falle einer Insolvenz kann der Bauherr in der Regel nicht mehr aus seinem Vertrag heraus, und ein Weiterbau ist untersagt. Missachtet der Bauherr diese Regelung, riskiert er Schadensersatzforderungen des Insolvenzverwalters.

Besonders hart trifft es diejenigen, die mit einem Bauträger bauen, denn hier verbleibt das Grundstück bis zur vollständigen Übergabe im Eigentum des Bauträgers. Bei einer Pleite des Bauträgers gehen Grundstück und Baustelle an die Gläubiger über. Wer mit einem Generalüber- oder Generalunternehmer auf eigenem Grundstück baut, steht etwas besser da; zwar muss auch hier das Insolvenzverfahren abgewartet werden, aber danach ist eine Fertigstellung auf eigene Faust möglich, sofern die finanziellen Mittel ausreichen.

Um solchen Risiken vorzubeugen, empfiehlt Rechtsanwalt Freitag, Bauherren sollten auf die gesetzlich zustehende Erfüllungssicherheit von fünf Prozent der Bausumme bei der ersten Rate bestehen. Dies sichert entweder ein Einbehalt von der ersten Rate oder eine entsprechende Sicherheit durch die Baufirma.

Auch der Zahlungsplan ist ein entscheidendes Instrument. Nach § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist die Anzahl der Teilzahlungen auf maximal sieben beschränkt. Ein vorzeitiger Transfer von Geldern sollte vermieden werden, insbesondere wenn der tatsächliche Wert der erbrachten Leistung niedriger ist als die geforderte Abschlagszahlung. Überzahlungen gehen sonst in die Insolvenzmasse über und sind für den Bauherren meist verloren. Unabhängige Bausachverständige können dabei helfen, den Zahlungsplan zu prüfen und sicherzustellen, dass dieser ausgewogen ist und die erbrachte Leistung tatsächlich dem bezahlten Betrag entspricht.

In jedem Fall sollten Bauherren Verträge, die zu hohe Vorauszahlungen verlangen, meiden und Zahlungen nur dann leisten, wenn der entsprechende Bauabschnitt nachweislich fertig und frei von Mängeln ist. Die Bestätigung durch einen eigenen Bausachverständigen kann dabei eine wertvolle Absicherung sein.

Mit diesen Informationen im Hinterkopf können Bauherren besser gewappnet in ihr Bauvorhaben starten. Der Autor des Originalartikels, Holger Freitag, weist damit auf wichtige Aspekte hin, die im Bauprozess nicht außer Acht gelassen werden sollten.